Ley de Arrendamientos Urbanos en España

Última Reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos en España: Todo lo que Necesitas Saber

La Ley de Arrendamientos Urbanos (LAU) en España es el pilar fundamental que regula los contratos de alquiler de viviendas y locales. Desde su última actualización mediante la Ley 12/2023, de 24 de mayo, por el derecho a la vivienda, se fijan reglas claras que garantizan la protección de los derechos tanto de arrendadores como de inquilinos. Aquí te contamos los aspectos más destacados.

Duración del Contrato:

• Contrato de Arrendamiento de Vivienda - plazo mínimo de 5 años: Continúa garantizándose que los contratos de arrendamiento  para necesidad permanente de vivienda del arrendatario se prorrogarán obligatoriamente por Ley durante cinco años. Si no advierte el arrendador de su finalización al quinto año (con cuatro meses de antelación), el contrato se prorrogará de nuevo por otros 3 años más..
• No prórroga del contrato por el Arrendador: Es posible la resolución anticipada del contrato si el arrendador necesita la vivienda, siempre y cuandodicha cláusula está incluida en el contrato, avisando con al menos dos meses de antelación

Si necesitas asesoramiento sobre cómo aplicar o interpretar estas cláusulas, puedes Buscarunabogado especializado en arrendamientos para guiarte en la gestión de tu contrato.

Derecho de Desistimiento en Contrato de Arrendamiento de Vivienda Habitual.

• Desistimiento del contrato e indemnizaciones: Si el inquilino finaliza el contrato durante los primeros seis meses deberá abonar las rentas de ese semestre. Si lo hace partir de los primeros seis meses con un preaviso de 30 días solo tendrá que abonar indemnización si así consta en el contrato dicha obligación. Si preavisa con al menos 30 días de antelación a la finalización de año arrendaticio no tendrá que abonar nada.

Para evitar conflictos en este proceso, Buscarunabogado puede ayudarte a formalizar una resolución anticipada conforme a la ley.

Zonas Residenciales Tensionadas

• Las Administraciones competentes (Comunidades Autónomas) en materia de vivienda podrán declarar, de acuerdo con los criterios y procedimientos establecidos en su normativa reguladora y en el ámbito de sus respectivas competencias, zonas de mercado residencial tensionado.
• Actualmente (20/2/2025) están declaradas en Cataluña (271 ayuntamientos) y País Vasco (Ayuntamiento de Errentería). Se están realizando estudios en otras Comunidades Autónomas para definir nuevas zonas residenciales tensionadas.

Prórroga del Contrato

• Prórroga Extraordinaria del Contrato en viviendas NO incluidas en Zona Residencial Tensionada: El Arrendatario podrá prorrogar el contrato un año más si, una vez requerido por el arrendador para que no se prorrogue, acredita una situación de vulnerabilidad económica o social que se refiera al último año.
• Prórroga Extraordinaria del Contrato en viviendas SI incluidas en Zona Residencial Tensionada: El Arrendatario podrá prorrogar el contrato hasta tres años más si, una vez requerido por el arrendador para la no prórroga del contrato, lo solicita.

Regulación de la Renta

• Congelación de la renta: Durante toda la vigencia del contrato solo es posible la actualización si así consta en el contrato.
• Actualización de la Renta (para contratos posteriores al 26 de mayo de 2023): Se aplica el IRAV (Indice de referencia de Arrendamientos de Vivienda) que se publica cada mes y que pasa a ser el índice de actualización de la renta para estos contratos.
• La renta en Zonas Residenciales Tensionadas: La renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder de la última renta de contrato de arrendamiento de vivienda habitual que hubiese estado vigente en los últimos cinco años. Solo podrá incrementarse hasta un 10% en caso de algunos tipos de mejoras que recoge la Ley.
• La renta en Zonas Tensionadas por Arrendador Gran Tenedor: Siendo gran tenedor el titular de más de diez inmuebles urbanos de uso residencial (se puede variar este número en cada Comunidad Autónoma), la renta pactada al inicio del nuevo contrato no podrá exceder del límite máximo del precio aplicable conforme al sistema de índices de precios de referencia
• Forma de pago de la renta: Los pagos de la renta salvo que se carezca de número de cuenta o acceso a medios electrónicos deberá hacerse por medios electrónicos

Si tienes dudas sobre cómo aplicar estas regulaciones en tu contrato, Buscarunabogado con experiencia en derecho inmobiliario puede ser la solución para garantizar que todo esté en orden.

Fianza y Depósitos

• Un mes de fianza obligatorio: Para viviendas, y dos meses para usos distintos a vivienda.
• Importe ajustado a la renta: El importe debe corresponderse con la renta pactada.

Un abogado especializado puede ser esencial si necesitas aclarar tus derechos y obligaciones en relación con las fianzas. Consulta en Buscarunabogado para obtener orientación legal.

Distribución de Gastos

• Flexibilidad contractual: El pago de suministros, IBI, tasas, cuotas de comunidad de propietarios, etc. a cargo de Arrendatario debe constar expresamente en el contrato y estar determinada su cantidad con caracter anual.

Para redactar contratos claros y evitar conflictos, Buscarunabogado puede ayudarte a estructurar acuerdos equitativos.

Otras Disposiciones Clave

• Venta del inmueble: El contrato de alquiler se respeta hasta el quinto año salvo excepciones

Contar con un abogado experto es crucial para garantizar que estas disposiciones se apliquen correctamente. Encuentra profesionales en Buscarunabogado para resolver cualquier cuestión sobre tu contrato de arrendamiento.

Preguntas Frecuentes

¿Puede el propietario aumentar la renta libremente?
No, solo puede actualizarse conforme a lo pactado en el contrato y según el índice establecido.

¿Qué pasa con las reparaciones?
Corresponde al arrendador el mantenimiento todas las reparaciones que sean necesarias para conservar la vivienda en las condiciones de habitabilidad para servir al uso convenido

¿Qué seguro es necesario?
La ley no regula el seguro de hogar, pero se recomienda que el propietario contrate una póliza para el inmueble.

Conclusión

La reforma de la LAU ofrece un marco sólido y equilibrado para arrendadores e inquilinos. Si tienes dudas o necesitas asesoramiento legal, consulta con expertos en arrendamientos para proteger tus derechos y resolver conflictos de manera eficaz. En Buscarunabogado, encontrarás especialistas que te acompañarán en cada paso del proceso legal, garantizando que tus intereses estén siempre protegidos.